Già da qualche anno -con la legge 11 novembre 2014, n. 164- è entrata in vigore nel nostro
ordinamento una “nuova” fattispecie contrattuale, a molti nota sotto l’anglismo “rent to buy”.
In sintesi lo schema si articola in più fasi:
- Nella prima il futuro acquirente, riceve in godimento un immobile a fronte del pagamento
di canoni di locazione che in fase di vendita verranno imputati a prezzo.
- Nella seconda conclusiva, si ha il trasferimento della proprietà.
Perché optare per un congegno negoziale di questo tipo? Vediamo i vantaggi per entrambe
le parti.
Dal lato dell’acquirente-conduttore:
- avere subito il godimento dell’immobile desiderato, abitarlo e valutarlo in previsione
dell’acquisto;
- rateizzare il prezzo di vendita con la corresponsione dei canoni versati nel corso della
locazione;
- differire di qualche anno il pagamento del saldo prezzo preliminarmente convenuto -e
“congelato”evitando in tal modo di subire eventuali rivalutazioni- nonché le spese legate
all’acquisto;
Di converso, il venditore-locatore:
- ha la possibilità di smobilizzare la proprietà immobiliare e percepirne sin da subito un
ricavo economico;
- alleggerirne i costi, ad es. connessi alle spese per la manutenzione ordinaria;
- nel caso in cui non si concluda la vendita, potrà trattenere parte dell’acconto prezzo a
ristoro economico.
Ai vantaggi economici si aggiungono quelli previsti dalla legge e principalmente la tutela
offerta ad entrambe le parti dalle nuove norme. La legge 164 prevede, infatti, che il rent to
buy, se stipulato con atto notarile, possa essere trascritto per 10 anni, con la conseguenza che
eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, non potranno essere opposte al conduttore
durante la vigenza del contratto; in caso d’inadempienza del conduttore, e cioè se non pagasse i
canoni per una quota pari o superiore al 5% dell’intero valore, il concedente avrà diritto di tenere
i canoni versati; se inadempiente fosse il concedente -ovvero rifiutasse di stipulare il successivo
atto di vendita- il conduttore avrà la scelta tra agire per l’adempimento mediante l’esecuzione
in forma specifica ovvero alla risoluzione del contratto con diritto alla restituzione dei canoni
versati e il suo credito beneficerà di un privilegio speciale nel caso di vendita forzata.
Va sottolineato inoltre come la nuova disciplina normativa lasci ampio spazio al potere
decisionale delle parti potendo le stesse regolare in base alle proprie specifiche esigenze la durata
della fase di godimento e la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita
nonché la possibilità di prevedere diritti di recesso, clausole penali e/o condizioni ritenute più
idonee alle proprie aspettative.
La formula diventa allora una valida alternativa alla più tradizionale compravendita con
collegato contratto di mutuo, rappresentando uno strumento di contrattazione privata in grado
di sopperire all’assenza di liquidità immediata o a situazioni in cui l’accesso al finanziamento
bancario sia di difficile realizzazione.
Il notaio
(Avv. Francesca Gallelli)