La disciplina delle “immissioni” è regolata dall’art. 844 del codice civile, che stabilisce: “Il
proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i
rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la
normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa
norma l’Autorità Giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni
della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.
Detta disciplina è applicabile anche ai rapporti tra i condomini di uno stesso edificio, allorché
uno di essi, nel godimento della cosa propria o comune, dia luogo ad immissioni moleste o
dannose nella proprietà dell’altro.
Le “immissioni” non sono altro che rumori, esalazioni di fumo o di calore (caminetto,
barbecue), scuotimenti ed altro, che inevitabilmente si propagano da una proprietà all’altra.
Proprio in considerazione della loro inevitabilità devono essere sopportate entro certi limiti,
ossia nell’ambito di quella che la legge chiama “normale tollerabilità”: essa deve essere valutata
in relazione al luogo in cui le immissioni si propagano e non a quello di provenienza e in
rapporto alle condizioni di tempo e di luogo (ad esempio i petardi fatti esplodere a capodanno
hanno una valenza diversa rispetto a quella di un normale giorno feriale); pertanto ciò che è
tollerabile in un luogo o a una determinata ora, non lo è in un altro luogo o ad un’ora diversa,
tenuto anche conto di come la normale tollerabilità viene intesa, in quel luogo e in quel tempo,
dalla coscienza sociale.
Il problema delle immissioni ricorre spesso nel condominio ed in particolare in quei
condomini che hanno, inclusi nella struttura del palazzo, esercizi commerciali quali bar,
pizzerie, ristoranti, ecc. Infatti, i gas, i vapori o i fumi che provengono dalle loro cucine (quale
risultato della liberazione nel caso di cottura di cibi), invadendo gli appartamenti, disturbano
la loro tranquillità, con il conseguente risultato di danno alla salute per gli stessi. In ambito
condominiale le immissioni non devono superare la normale tollerabilità non solo quando si
propaghino alla proprietà esclusiva del singolo condomino, ma anche quando si propaghino alle
sole parti comuni dell’edificio (per es. scale). Peraltro vi sono immissioni che non si è tenuti a
tollerare in ragione di particolari circostanze, come quelle prodotte nell’esercizio di un’attività
rumorosa in orario vietato dall’Autorità (ad es. attività di officina svolta fuori orario).
L’unità di misura del rumore è il decibel: più decibel produce un’immissione rumorosa
più si considera fastidiosa. Tuttavia nell’identificare la “soglia” di tollerabilità, occorre rifarsi
anche alle condizioni ambientali (per le camere da letto un’intensità di decibel é diversa rispetto
agli altri ambienti). Si deve poi tener conto, oltre che dell’intensità del rumore, anche della
sua eventuale ripetizione o durata. Occorre tuttavia considerare la “rumorosità di fondo” della
zona, ossia quel complesso di suoni, di origine varia e spesso non identificabile, continui e
caratteristici della zona medesima, sui quali s’innestano, di volta in volta, rumori più intensi
(attività produttive, voci, veicoli ecc.): più elevato è il rumore di fondo, più alta è la soglia di
tollerabilità del rumore nell’ambiente considerato.
Se le immissioni rumorose (ma il discorso è applicabile alle immissioni di ogni tipo) eccedono
la normale tollerabilità, il condomino che ne è danneggiato può sollecitare l’amministratore a
mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, affinché intervenga per porvi fine. Se l’invito
non sortisce effetto, in estrema ipotesi, può ovviamente rivolgersi al giudice.
L’avvocato
(Avv. Caterina Campagna)