Tra le tante regole che il regolamento condominiale deve contenere, la più importante è
sicuramente quella delle tabelle millesimali, che possono così definirsi: “…Le quote di proprietà
nel condominio, espresse come il rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero
stabile, fatto uguale a 1000” (da qui la definizione). I millesimi individuano, dunque, il valore
proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio e indicano
la misura del possibile godimento di beni e servizi comuni da parte di ciascun condomino.
Secondo quanto stabilito dall’art. 68 del Codice Civile, così come modificato dall’ultima Riforma
del Condominio, la tabella millesimale è un prospetto contenente tutti i valori proporzionali relativi
alle singole unità immobiliari, espressi sotto forma di dati numerici, necessari per la ripartizione
delle spese e utili per la determinazione del voto in sede assembleare.
Le norme degli artt. 1118 e 1123 del Codice Civile impongono al singolo condomino l’obbligo
di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, che vengono ripartite in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascun immobile. La ripartizione delle spese viene fatta
mediante i valori dei millesimi.
Pertanto ogni spesa sostenuta per un servizio condominiale deve essere ripartita all’interno
dello stesso Condominio, fra i condomini che traggono un beneficio dal suddetto servizio nella
misura proporzionale al valore della singola quota in rapporto all’intero edificio e alla totalità dei
condomini che condividono lo stesso bene/servizio.
Ad esempio le spese di manutenzione e/o pulizia del cortile di un palazzo vanno normalmente
ripartite fra i soli condomini che possono usare e materialmente usano il suddetto cortile. Questi
possono essere anche solo una parte dei condomini, come quando sono presenti unità abitative
che accedono unicamente dalla strada, non avendo accesso alcuno dal cortile. Pertanto le spese di
manutenzione e/o pulizia vanno ripartite fra i soli condomini utilizzatori, in misura proporzionale
al valore di ogni singola unità rispetto al valore totale dell’edificio.
Verrà quindi usata la tabella millesimale per il riparto delle spese generali, per ripartire, le spese
amministrative, per l’assicurazione del fabbricato, per le spese di tenuta di conto corrente, ecc.
ma anche per calcolare il quorum costitutivo delle assemblee, per la nomina dell’amministratore,
nonché per il riparto delle spese di riscaldamento (nel caso che esso sia centralizzato), delle spese
di ogni singola scala, ascensore e così via.
La loro redazione normalmente viene affidata ad un tecnico esperto in materia.
Per la determinazione dei valori che dovranno essere contenuti nella tabella va considerata la
destinazione d’uso dell’unità abitativa, la superficie complessiva, la cubatura reale (ossia il volume
della proprietà espresso in metri cubi), il livello del piano e l’altezza dal suolo, l’esposizione e la
veduta (ad esempio se su strada o su cortile interno), la luminosità, l’isolamento e il riparo da venti,
la presenza di ascensore, giardino condominiale o spazi di uso comune.
Le tabelle sono un documento da allegare al regolamento di condominio (anche se possono
esistere anche indipendentemente dallo stesso) come documento formale per la ripartizione delle
spese.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari, secondo quanto previsto dalla riforma,
possono essere modificati o rettificati all’unanimità (art.1136 c.c.) anche nell’interesse di un solo
condomino, qualora ci si avveda che sono stati commessi degli errori di calcolo e nel caso in cui
siano cambiate le condizioni dell’edificio (ad es. nel caso di sopraelevazione o di incremento o
diminuzione delle unità immobiliari) e sia stato alterato per più di 1/5 il valore proporzionale
dell’unità immobiliare.
La nuova normativa del 2012 ha stabilito che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68,
può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore e non
tutti i condomini. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’Amministratore, nel caso di inadempienza all’obbligo, può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento di eventuali danni.
L’avvocato
(Avv. Caterina Campagna)